浅谈房地产前期产品策划

产品属于谁?为谁策划?在房地产项目开发的过程中应始终牢记一条:开发商只是产品的制造者,产品不属于开发商而属于消费者,属于在市场上反复比较后拿钱购买的人。因此选择开发哪类产品,具有何种功能,应该安排那些配套设施,同时采用什么样的环境景观、户型面积及其使用功能、交楼标准等还是让消费者说了算,开发商的作用是组织实施、按要求交楼、赚取相应的利润与知名度。过去我们有些开发商喜欢以个人的喜好决定产品然后再强加给消费者,事实证明这样的项目都走了不少弯路。产品是消费者的,他们将使用70年,这是我们产品策划的落脚点。

提升产品、引导市场在市场调研过程中,我们关注消费者对那类住宅的品质及特点更注重,但不能完全依照消费者的喜好来做,毕竟消费者不是专家,他们对物业的意见和想法不具有专业性,他们可能非常喜欢某类产品,但必须由专家生产、专家或专业的操作,将在尊重消费者的基础上使其需求得到升华提炼,为他们提供意料之外的产品,满足他们的更高要求———这是产品保持生命力的关键。从经济发展的角度来讲,消费者永远不知道最好的产品是什么。在磁带录音时代,他们不知道什么是光碟;在双缸洗衣机时代,他们不知道什么是全自动滚筒洗衣机;在筒子楼时代,他们不知道什么是复式楼。好的产品都是市场竞争产生的,消费者只会面对好产品两眼放光。聪明的开发商会去预测消费者心理,引导更高一级的消费市场,这里隐藏着巨大的升值空间。

前期产品策划是全程策划的核心。前期策划注重对市场、产品、功能、环境、配套、开发策略的研究,全程策划则在包括前期策划的基础上注重对市场变化、环境变化及营销过程的把握。任何所谓的全程策划,如果没能很好的实施前期策划,都具有致命的缺陷。这样的全程策划事实上只是营销推广策划,在传统策划模式中,一些代理机构往往也提出全程策划的概念,甚至在其提供策划报告中也包括一些前期产品策划的内容,但其前期策划能力确实有限,因此所谓的全程策划实际上只停留在营销策划、品牌包装以及产品推广的层面,而真正决定项目好坏、产品价值的主要体现在前期产品策划。前期产品策划的好坏直接决定了整个项目的成功与否。事实上前期产品策划花多少功夫、多大投入都是值得的,这是项目的纲,是开发原则。


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